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2019.01.10 お役立ち情報

不動産投資 GPIについて

昨日から家売る女の逆襲が始まりましたね。

久々に見ましたが、サンチーの「ゴー」を聞くと気持ち良いし、やらねばという気分になります!

ちなみに、あんな売り方あり得ませんが、売るためには嘘でも昔の夫婦ネタを無理やり紐づけて感情に訴えかけ、サインしてもらってました。相方が「よく知ってましたね」といったときに「だいたいの夫婦はそんなものだ」「家が売れればいい」というのはなかなかリアルだなと思ってみていました。笑

さてさて、ドラマの世界はおいといて、管理している家主さんの不動産を分析するときに、必ずキャッシュフローツリーというのに当てはめます。

今日はその指標の一つについて語っていこうかと。


GPIって何?

キャッシュフローツリーの一番上に出てくるやつ。

これをGross Potential  Income 略してGPIといいます。

英語なんてわけわかんないことば使いやがって・・・。

すいません。慣れると略語も使いやすくて…。

日本語に直すと「総潜在収入」と訳します。

分かります??この言葉??

実はこの訳はちょっと意訳なんです。

分かりやすく訳すと「期間あたり(1ヵ月、1年)で最大化された場合の賃料」という意味なんです。

そういう意味で物件の潜在力すべてを総動員した賃料という意味で「総潜在収入」なんですね。


賃料って上がります??

潜在力をすべて引き出して賃料あがるって・・・。

賃料爆上げなんて、日本では東京以外なかなかお目にかかることないじゃんと思ったアナタ。考えようによって、見方によっても変わってくるんですよ。

この考え方を使うと、今ある物件がお宝物件に見えてくることがあります。

例えば今はやりの民泊。

1軒屋を月10万円で貸し出していた場合、現時点での賃料MAXは120万円となります。

それが、民泊だと

1日10000円×30日×稼働率50%=15万円/月 ×12= 180万円となります。

ということは見る人によってはこの物件は「年間180万円のGPIのポテンシャルがある」というように映るわけですね。

120万円の賃料利回りで買えて、うまく運用できれば超お得物件になりますね。

今は時間貸しやウィークリーマンションなど遊休不動産を細分化して売ることで違った需要を作り出すことが可能になります。

だから、単に賃貸に出すだけでなく地域の需要や動向を分析して、もっとも賃料が高く貸せる用途、企画を考えることで差別化を図らないと簡単には儲けることはできません…。

この考え方はリノベーションにも転用することができます。

この続きはまた次回に!!

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