最新業界ニュース

2020.07.28 不動産投資

不動産投資・賃貸経営の正しい戦略 『入口戦略』 利回り・NOI編

前回、物件の本当の力を知る利回り『FCR』とそのFCRを正確に算出するのに大切な『NOI』のお話をさせて頂きました。

今回はそのポイントになる『NOI』について、もう少し掘り下げてお話出来ればと思います。

 

『NOI』とは(net operation income)の略語で、家賃総収入から空室損や滞納などの損失を引き、さらにそこから運営コストを差し引いて残った返済前、税引き前のキャッシュの手残りのことで、事業における単純なキャッシュフローになります。

物件の実際の力を図る=投資の収益性を図るにも必要ですし、金融機関が物件を評価する上でも、この『NOI』という指標は非常に重要になりますので、正確に把握・算出する必要があります。

 

NOIの算出の式は以下のような形になります。

GPI(潜在総収入)

▲空室損・未回収損

EGI(実行総収入)

▲OPEX(運営費)

NOI(純営業収益)

 

更にこのNOIからADS(借入返済)が支払われBTCF(税引き前キャッシュフロー)が出てきて、更に税金を支払ってATCF(税引き後キャッシュフロー)が算出される、という流れで物件のキャッシュフローを把握することが出来ます。

 

不動産投資の指標っぽい、アルファベット3文字(4文字)の言葉も色々と出てきていますが、実はそんなに複雑な計算式でもありませんので、誰でも計算は可能です。

物件を紹介してくれている業者さんや売主さんに運営費や空室の情報を確認すれば、ちゃんとしているところであれば実績値が出てくると思いますので、それを当てはめればその物件のNOIを計算することが出来ると思います。

 

但し、ここで気を付けないといけないポイントが2つあります。

まず1点目は、これで算出されたNOIは「その時点でのNOI」だという事です。つまり本年度ないしは昨年度の実績をもとに算出されたNOIの為、現時点の物件の力しか図れていないという事なので、その物件が今後将来どうなっていくか?という概念は反映されていないのです。

『NOI』を購入判断の要素にするのであれば、将来『NOI』がどのように変化していくか?というように先を見越す必要があります。

 

そして2点目ですが、先ほど「ちゃんとしているところであれば」と言ったように、管理運営が適正に行われているかどうか?現時点の運営費が本当に適正か?現在の家賃は本当に適正か?といった点も把握しておかないといけません。

もしかしたらやらないといけない点検をしていない為にOPEX(運営費)が本来より安くなっているとか、相場より高い家賃で募集していてGPI(潜在総収入)が本来より高くなっている、などが実際はあるかも知れません。

そうなると、適正な管理運営を行った際に、想定していた収益を見込めなくなったり、将来的に想定以上に収益が下がったりするなど、物件の本当の力を見誤り、不動産投資に失敗する可能性が高くなってしまいます。

 

このように、物件の本当の力『FCR』を算出するためには、『NOI』が非常に大切なのですが、この『NOI』を正確に算出するには、適正な管理運営と先を見通す力(物件の将来性を判断する力)が必要になります。

次回以降では、この大切な指標である『NOI』。これを左右する要素、つまりは物件購入の判断を左右する要素になる「管理運営」と「物件の将来性」についお話出来ればと思います。   続く

ページの先頭へ

お電話でのお問い合わせ

お電話で問合せ