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2020.07.11 不動産投資

不動産投資・賃貸経営の正しい戦略 『入口戦略』 物件購入編②

入口戦略 物件購入のお話の続きです。

購入するにあたって実はあまりおススメでないものもあったりしますので今日はそのお話です。

 

ご相談を受けることも多いのですが個人的には、融資を組んで行う新築ワンルーム投資は、あまりおススメしておりません。逆によく困って相談を受けるケースもあります。

エリアにもよりますので一概に不可とは言い切れませんが、新築ワンルームを融資を組んで投資する場合、物件価格と家賃のバランスが取れずに、キャッシュフロー上の収支がマイナスになることが多いです。単月で収支がマイナスの場合もありますし、空室や修繕が発生することで、年間収支がマイナスになる場合もあります。

 

例えば、2,000万円の新築ワンルーム物件を金利2%期間30年フルローンで融資を組んだ場合、毎月の支払は約74,000円です。これに分譲マンションの場合は管理費、修繕積立金が発生しますので、少なく見積もっても80,000円は毎月支払いが必要です。

【価格2,000万円の物件の場合の月々の支出】

月々の支払 74,000円 + 管理費・修繕積立金 6,000円 = 80,000円

【稼働率95%で上記支出を補うための月々必要な家賃】

家賃 × 12か月 × 95% = 必要支出80,000円 × 12か月

必要家賃 = 85,000円  *稼働率95%は2年間で空室が1か月出る割合

2年間で空室が1か月出てもマイナスにならない為には、最低85,000円の家賃は必要になるという計算になりますが、リフォーム代や修繕費、手数料などが発生するとあっという間に赤字になってしまいます。まあこの収支だと固定資産税や火災保険を払えば確実に年間収支はマイナスになります。

それに、前提条件の2,000万円で買える新築ワンルームマンションが家賃85,000円で貸せて、稼働率95%以内っていう物件やエリアというのもそれなりに限られてくるのではないでしょうか?それなのにそれで月々の手残りほぼゼロの収支では投資としては厳しいですよね。

 

またワンルームマンションは出口(売却時)でもリスクがあります。ワンルームマンションは実需(自宅用など)としての需要ではなく、投資用としての需要が大半のため、万が一「支払いがままならないので売却したい」となっても、希望金額ですぐに売却が難しいことが多いです。

先ほどの2,000万円の物件の例に挙げてみます。2,000万円で融資を組んで5年経過後、売却したいと思ったとします。5年後の残債は約1,740万円になります。

家賃85,000円の物件を1,740万円で売却するとしたら単純計算利回り5.8%。売却諸費用とかも考えると、利回り5%台前半で売却しないとマイナスになる(手出しになる)可能性もあります。

利回り5%台の中古ワンルームを、”すぐに売る”、のがどれだけ大変かを考えると・・・東京の一部のエリアであれば可能かもしれませんが、実際は結構しんどいですよね。。。

 

「サラリーマンに所得税還付でお小遣い」とか「将来(支払いが終わった後)の年金作り」、みたいなうたい文句で販売されていることもありますが、そもそも税金還付がないとマイナスになる不動産投資は投資成功ではないですし、リスク大です。また払い終わった後の年金代わりって、30年とか35年後ですよね・・・家賃下落や空室に対してなんの保証もありませんし、むしろ30年後には負の遺産になっている可能性もあり、・・・という感じです。

新築ワンルーム投資を全否定をする訳ではありませんし、販売されている方の批判ではありません。全額キャッシュとかキャッシュを多めで購入するとか相続対策に使うとか、やり方や目的によってはうまくいく場合もありますので、誤解の無いようにお願い致します。

 

区分所有マンションの投資であれば、どちらかというと中古の築浅ファミリータイプの方がおススメです。

住居として需要の高いエリアであえば、売却時もワンルームと違って、実需として売却することも出来る(空室の場合)ので出口の可能性も広がります。また、ファミリータイプは入居期間も長めなので、空室リスクなどもワンルームに比べ軽減される要素が多いです。

 

購入すべき物件の種別は、オーナー様の目的・目標や知識・経験、また誰と組むか、などによっても変わってきますので、しっかりと考えて取り組む必要があると思います。

是非、参考にしてみて下さい。

 

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