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2020.07.04 不動産投資

不動産投資・賃貸経営の正しい戦略 『入口戦略』 物件購入編①

今回からのお話は、不動産投資・賃貸経営の目的・目標を達成するための正しい『戦略』についてです。

戦略にも様々な切り口があるというお話は以前に致しました、まず最初は「入口戦略 物件購入」についてお伝え出来ればと思います。

いざ物件購入となった時にまず考え悩むのが、「どんな物件を買えば良いか?」という点ですよね。特に物件の種別は何から選べば良いのかの判断に迷うと思います。

実際に物件購入を検討される場合は、当社でも行っておりますが専門家との「個別相談」を活用頂いて、本当に皆様それぞれの目的・目標の達成にあった物件を決めていく方が良いです。

ですので、ここでは参考程度に各物件種別の特徴、特に構造と築年数について少しお伝え出来ればと思います。

 

◆木造

建築コストが低めの為、物件価格が低めでその分利回りも取りやすい。規模も小さめが多く手頃。初心者におススメ。

建物の劣化速度は早めの為、きっちりとしたメンテナンスは必要だが、規模が小さいため、運営コストや修繕コストを抑えられることが多い。

木造住宅の耐用年数は22年のため、融資期間が短くなりがち(例外もある)。その分減価償却期間が短く、償却額が大きくなるため節税効果は大きい。

◆鉄骨造

建築コストが少しかかるが、小規模から高層な建物に対応。木造よりも家賃設定は高めに出来るし、鉄筋コンクリートよりも工事期間は短く価格は低め。

耐用年数が木造よりも長い為、30年などの長い期間の融資も取れる可能性があり、減価償却期間も長め。

実は木造よりも上下左右の音が響くことがある。

◆鉄筋コンクリート造

建築コストは高めだが、その分大規模なものも作れるし、丈夫で家賃も高めに設定できる。一般的には木造、鉄骨よりも入居者人気は高い。

建物の劣化度合いはあまり早くはないが、劣化した際の修繕コストは高くなる可能性がある。またエレベーターなどがつくケースも多く、固定資産税評価も高くなりがちなので、運営コストは比較的高め。

耐用年数は47年と長く、多少築年数が経過していても長期間の融資が組め、減価償却期間も長いため長期保有にも向いている。

 

■新築

新築プレミアムと言われる、家賃設定が最大にでき、当初の収益が大きくとれる。

融資期間も長くとれることも多く、修繕や入退去費用などが少ない為運営コストも掛かりにくい。

その分物件価格が高いことも多いが、手間がかかりにくいので、最初に買う物件としておススメ。

■築古

家賃下落率は新築に比べると低くなる(あくまで自然下落として)

物件価格も下がってくることが多いので、高い利回りを期待できる。

ただ融資期間が短くなったり、運営の手間がかかる可能性もある為ハイリスクハイリターン。

再生など手を加えることでバリューアップしたりが出来るので、通常より知識や経験が必要。

 

その他には、共同住宅か戸建てやテラスハウスか、共同住宅でもアパートタイプ、マンションタイプ、長屋、文化住宅など、物件には色々と選択肢があります。

 

もちろんですが、ここで挙げさせて頂いた内容がすべてではありませんし、それぞれの種別においてのメリット・デメリットはまだまだ沢山ありますので、よく検討して購入すべきだと思います。

そして何より今日のお話の中では「資金調達の概念」は含んでおりませんので、必ずしも思うように物件を仕入れられる訳ではないのが現実です。

あくまで判断基準は何度もお伝えしているように「目的・目標」です。これを外してしまわないように物件検討する必要があります。

次回は我々プロの目からみてあまりおススメでない物件のお話を少しだけ。。。 続く

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