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2020.07.18 不動産投資

不動産投資・賃貸経営の正しい戦略 『入口戦略』 利回り編

不動産投資を始めるにあたって、物件選びと同等に注視するであろう項目、「利回り」。今回はその「利回り」についてお話出来ればと思います。

 

物件情報が載っている物件概要書にしても、収益不動産のポータルサイトにしても、収益物件の売却資料・詳細には「利回り」の表記が必ずあると思います。しかも赤字にしてデカデカと目立つように載っていたりもします。

一般的にいう不動産投資の場合の利回りとは、投資した金額に対する収益割合を1年あたりの平均にした数値で、

◆ 利回り(%) = 年収 ÷ 物件価格 × 100

という数式になります。

ただこの利回りという数字ですが実は結構曲者で、この数字に振り回されて不動産投資に失敗する方がたくさんいるのも現実です。

では数字に振り回されないようにするには、利回りをどのように見るべきか?

 

物件概要書やポータルサイトに載っている利回りはの多くは『表面利回り』と言われるものです。

◆ 表面利回り(%)=満室想定家賃年収 ÷ 物件価格 × 100

『表面利回り』とは、単純に満室想定の年収を物件価格で割っただけのパーセンテージ。要するにそこには、不動産投資・賃貸経営を実際に行う上で発生するであろう、「購入時諸費用」も、「空室」も「家賃下落」も「運営コスト」も、何も反映されていません。それにも関わらず、物件購入を検討されている方の多くは、「利回り10%欲しい」とか「最低7%は必要」などと希望され、この表面利回りの数字をみて物件判断・検討される方が多いのが現状です。でも表面利回りでは物件の本当の力を図ることは出来ません。

では物件購入検討をする際にみるべき本当の利回り(物件の本当の力)とは何か?

 

物件の本当の力を図ることのできる指標に『FCR』(総収益率)というものがあります。これが物件購入を検討する際にみるべき物件の「実質の利回り」です。

『FCR』の算出方法を簡単に書きますとこのようになります。

◆ FCR(%) = NOI(満室想定年収 – 空室など損失 – 運営コスト) ÷ (物件価格 + 購入諸費用) × 100

「FCR」とは、実際の運営上で発生するマイナスや支出を差し引いて出てくる手残り(これを「NOI」と言います)を算出し、それを物件購入時にかかる総費用(物件価格+諸経費)で割る事で算出される、極めてリアルな物件の力を図ることのできる指標になります。

 

表面利回りは言葉の通り表面上の指標であり、実際の運営中身は反映されていません。実際蓋を開けてみたら、運営状況がひどい状態だった。ってことはよくある話です。

また表面利回りだけで購入判断はしていないにしても、表面利回りだけで検討可否を判断(選別)される方は多いのではないでしょうか。その場合、本当に目的・目標に合った物件を逃している可能性もあります。

 

ということで、見た目の利回りに振り回されずに良い物件を見極めるには、物件運営の中身をしっかりと反映した『FCR』という指標が大きく役立つというお話だったのですが、実はこの『FCR』という指標を正確に算出するには重要なポイントがあります。それは計算式の中にもでてくる「NOI」という数字を正確に算出すること。

次回は、この「NOI」について、さらに詳しくお話出来ればと思います。  続く

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