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2020.10.10 不動産投資

不動産投資・賃貸経営の正しい戦略 『入口戦略』 融資編②

不動産投資において融資を活用するのは、物件の収益力を最大限引き出す為、というお話を前回致しました。

融資を使ってレバレッジを利かせ、自己資金の何倍もの金額の投資を行うことができる、これが不動産投資の醍醐味でもあり、他の金融商品よりも大きな収益を実現できる理由の一つでもあります。

 

ただし、不動産投資は買って終わりではないので、所有中の賃貸経営が非常に重要です。その為、自己資金を少なく、借入を大きくすれば最大限のレバレッジ効果を生み最大限の収益を得られるかというとそういう訳でもなく、借入額が大きい=返済額が多い、になる為、賃貸経営の状況によってはその返済分の収入を得られないという状態になることも多々あります。

また返済をすると全然手残りしないとか、1部屋空室になると返済が追い付かなくなるとか、イレギュラーの設備故障でマイナスになるとか、もっとひどい場合は購入段階ですでに返済額と収入額が逆転してしまっている、といった状況になることもあり得ます。

 

ではそういった状態に陥らないためにはどうしたらよいのか?今回は入口の融資のお話なので、入口段階での融資に対しての考え方や確認する指標などをお伝え出来ればと思います。チェックすべきキーワード・指標は「金利」「期間」「ADS」「DCR」「K%」「BER」です。

 

では順番にお話して参ります。

「金利」は言うまでもありませんが、銀行に支払う利息の率です。金利3%で100万円、1年返済で借りれば3万円の利息を支払います。

この金利の数値はもちろん小さい方が良いのですが、金利は借りる人(個人・法人)の信用力が反映した数値です。ですので低い金利で借りたいと思っても、誰でもが借りれる訳ではありません。

しっかりとした信用力や実績を付けたり、資産背景を良くしていくことなどで徐々に低い金利を引き出せるようになりますので、基本的にはコントロールの効きにくい部分です。

金利は低いに越したことはないのですが、不動産投資の場合にどの銀行から借りるかは、金利以外の他の要素との複合での判断すべきです。金利単体で融資を決定するのは危険な判断になりかねないです。

 

続いて「期間」のお話です。どれだけの年数を借りることが出来るかという期間ですが、実は非常に大切な指標です。

融資を検討すると「期間」よりも「金利」の方を気にされる方が多いですが、実際は同等、もしくは金利よりも気にする必要のある指標です。

例えば1億円を借りる場合の金利と期間の比較です。

「金利1% 期間20年」 と 「金利2% 期間30年」 の場合、月々の支払いはそれぞれ、459,900円と369,600円となり、月々の支払い額は9万円もの差が生まれます。

もちろん総額支払いは期間20年の方が少なくなるのですが、不動産投資や賃貸経営を考える時、月々の支払いが少なくてキャッシュフローが良いという事は重要な要素です。

ちなみに金利3%でも期間30年だと月々は421,600円ですので、2%の金利差よりも10年の期間差の方が毎月の支払い額にインパクトを与えるということです。

 

「金利」はどちらかというと個人・法人の信用力の反映というお話をしましたが、期間は物件による影響が大きいです。

もちろん金利と同じく個人・法人の信用力の影響もありますが、大きくは物件の築年数が影響します。法定耐用年数という税務上の概念が融資の期間にも影響しており、この年数を元に算出しているケースが多いからです。銀行や担当者によっては経済耐用年数を算出して融資期間を出してくれるケースもありますが、今のところは稀です。(今後はそうなっていって欲しいという個人的願望はありますが)

その為、単純に融資期間を長く引くには、築が浅いものが引きやすくなります。

 

「金利」と「期間」それぞれ低く・長く融資を引くことが出来れば良いのですが、中々難しいのが現実です。まず大切なのは、投資運営の上でマイナスにならない事、そして目標の収益が得られる事です。

「金利」も「期間」も自分でコントロールがし難い数値でもあるので、まずはその銀行から出てくる「金利」「期間」が投資運営上適切かどうかを判断する必要があります。

その指標としてみるべきなのが、「ADS」「DCR」「K%」「BER」といったものですので、次回はそのお話に進みたいと思います。

続く

 

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