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2020.09.19 不動産投資

不動産投資・賃貸経営の正しい戦略 『入口戦略』 融資編①

早いもので、すでに9月も下旬。少し涼しくなった朝晩に秋の気配を感じながら、過ごしやすい季節になってきたなあと思っていたら、気づいたら前回の更新が8月22日と1か月近くも経っておりました。。。時が経つのは早いですね。。。という事で、再び失敗しない不動産投資の続きのお話に戻ります!

 

これまで不動産投資・賃貸経営の入口戦略として、物件選定や本当の利回りの考え方、そして大切な指標『NOI』についてのお話をして参りました。

続いての入口戦略のお話は、『融資』について、今回は基本的な考え方のお話です。

 

【不動産投資は銀行次第】

こう言われるように、入口戦略として融資の活用は必要不可欠なものです。不動産投資を考えられる時に、銀行からお金を借りて行うことは普通になっていると思いますが、そもそも何故?融資を受けて不動産を購入するのでしょうか?

全額現金で不動産投資が行えたら融資を気にすることもなく、また返済もないので投資としては安全ではあるのですが、それでは不動産投資の力をフルに発揮することが出来なくなります。

「融資は不動産投資の力を最大限に引き出すために活用する」、というのがわかりやすいイメージかと思います。

不動産投資のメリットの一つは「投資をする為のお金を借りることが出来る」ことです。株式や投資信託を買う為にお金を貸して、と言っても貸してくれないでしょうが、不動産投資は貸してくれるんですよね。

言い方は悪いかも知れませんが、人(金融機関や国など)のお金を使って、手持ちの現金の何倍もの金額を投資出来る、という点が不動産投資の大きなメリットです。そしてこれがレバレッジというものですね。

たとえば簡単に比較してみると、

手持ち現金500万円を利回り5%で投資をするとします。

 

全額現金投資、すなわち500万円年利5%で、年間収益は25万円です。ですので自己資金投資利回りはそのまま5%です。

 

一方、手持ち現金500万円を自己資金として投資物件の90%融資を受けたとしたら、5,000万円の物件へ投資ができます。利回り5%の投資であれば、年間収益は250万円です。融資が1%30年であれば年間返済は約175万円なので、手残りは75万円となり、500万円全額現金投資の3倍の収益を得ることが出来ます。これは自己資金投資利回りは15%となります。

 

同じ500万円の手持ち現金を投資に入れるのですが、かたや5%、かたや15%と投資利回りが大きく変わります。これが融資を使って不動産投資の力を最大限に引き出すという事です。

もちろんその分借入を行いますのでリスクは伴います。ハイリスクハイリターンではないですが、現金と融資を比較すれば融資を使う方がリスクが高い分リターンも大きくなるという感じです。

 

じゃあ、もっと自己資金を少なくして融資を沢山使った方が、自己資金利回りが大きくなるのでは?と気付くかも知れません。

例えば、先ほどの5,000万円の物件としたとき、自己資金を100万円にして4,900万円を融資で受けたとします。利回り5%、融資1%30年で考えると250万円の収益と返済は約190万円となり、手残りは60万円となります。100万円の手持ち資金で1年で60万円収益があがると考えれば、自己資金投資利回りは60%となるのでメチャクチャ良い投資利回りとなります。

 

理論上はそうなるのですが、これはあくまで机上でのお話。実際はそうは問屋が卸さないわけでして、実際の不動産投資では、これまでの回でお話したように賃貸経営が伴うので、様々な収入ダウンの要因やコストUPの要因があり、5%の利回りを毎年確実に得られる訳ではありません。また融資も各金融機関の状況やご本人の属性や与信などがあり、こちらの思うように融資を受けられないことも多々あります。

自己資金を小さくして自己資金利回りを大きくすれば、借入額が大きくなるので、返済額も大きくなる。少しでも期待収益にいかない事態が起こればすぐに収支がマイナスになってしまいます。

また、先ほど5,000万円の物件で融資を金利1%期間30年という条件設定しましたが、この条件が金利2%になるだけで年間の返済額は約220万円になります。期間が25年になっても同じで、ちょっとでも金利が高くなったり、期間が短くなると、描いている収益を得られなくなる可能性があります。

 

このようにNOI利回りが十分にあっても、融資がうまく引けないとお金が残らない、最悪はマイナスになってしまうという事が起こりえます。また自己資金が少なく融資額が大きすぎ(返済額が大きすぎ)ても、同じようなことが起こりえます。

これをちゃんと回避しつつ、融資を使って最大限不動産投資の力を引き出すことが理想です。その為にも物件購入で融資を活用する際に確認する指標や行うべきことなどがありますので、次回以降はもう少し掘り下げて収支と融資のバランスのお話をしたいと思います。

続く

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