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2020.08.11 不動産投資

不動産投資・賃貸経営の正しい戦略 『入口戦略』 利回り・NOI編②

前回、大切な不動産投資の指標である『NOI』について掘り下げてお話致しました。

その中でこの『NOI』の正確な算出において重要となるポイントとして、「管理運営」と「物件の将来性」を2つを挙げました。今回はこの点について少しだけお話出来ればと思います。

 

“利回り”という分かりやすく派手な指標が投資判断の大きなウェートを占めている中で、「管理運営」と「物件の将来性」って中々地味で、そして実に見極めにくい指標でもあります。また多くの売買プレイヤーは物件管理などの実態は把握しておらず、ここまでをきっちりと織り交ぜて提案してくれる業者は少ないのが現実だと思います。

しかし物件の『NOI』に影響するポイントということは、物件購入の判断基準になる重要なポイントでもありますので軽視は禁物です。

 

では何故この2点が『NOI』を算出するに重要なポイントなのか?

今までのお話をご理解頂ければ、物件の投資効果をより高めるには『NOI』の数値が大きくなる方が良いことはわかると思います。そして『NOI』を大きくするには、収入を増やすか、支出(マイナス)を減らすかの大きくはこの2点になります。また正確な『NOI』を算出するためには、この収入と支出(マイナス)が適正で正確であるか?を確認することも大切になります。

そしてこの物件の収入と支出(マイナス)に影響するのが、「管理運営」と「物件の将来性」なのです。

前回お伝えした『NOI』を算出する計算式を見返して頂ければわかりますが、物件の総収入のほとんどは「家賃」です。そして総収入から差し引くマイナス点はおおきく2つ、「空室損・滞納損」と「運営費」になります。だから「家賃」を増やす、「空室」「滞納」「運営費」を減らすことで『NOI』を大きくすることが出来ます。

そして、この「家賃」「空室」「滞納」「運営費」はすべて「管理運営」によって影響を受ける項目です。もっと具体的な言葉に言い換えると、「家賃を上げる、家賃を高く維持する、家賃が下がらないようにする」「空室を減らす、空室期間を短くする」「滞納を減らす、滞納をなくす、滞納を回収する」「運営費を減らす、運営費を適正にする」これらはすべて「管理運営」の中でコントロールされるものになります。だから「管理運営」が『NOI』を左右するのです。

 

では「物件の将来性」は何に影響するかというお話ですが、これは「家賃」と「空室」です。

家賃は基本的には下落するものです。全国平均では1年で1%の家賃が下落するというデータもあります。また「空室」も時間とともに増加するものでもあります。築年数が経つことで需要は築浅へ流れていき、基本的には空室は増えます。経年劣化というもので、対策・対応を取らなければ自然的には下落してしまうのが一般的です。

そして、実は経年よりも家賃下落や空室増加に影響を与えるのが「物件の立地」です。

将来的にみても人気のエリア(賃貸需要が高いなど)であれば、家賃下落率や空室率は低くなります。また将来新駅が出来るとか、新しく商業施設が出来るとか、将来性にプラスの要因があることでも家賃下落や空室率は低い水準で抑えられることが多いでしょう。要するに「物件の将来性」とは「物件の立地の将来性」ということでもあるのです。

 

「管理運営」と「物件の将来性」が『NOI』に影響を及ぼす、という事が少しはご理解頂けましたでしょうか?

不動産投資、賃貸経営で成功するには『NOI』という指標判断は欠かせません。そしてその『NOI』に影響を及ぼす項目は、物件購入の際には必ず確認するべきものでもあります。

今現時点で目に見えているだけの″利回り”に振り回されるのではなく、きっちりと物件の力を測って判断することが不動産投資、賃貸経営の成功には必須になります。

とはいえ「管理運営」や「物件の将来性」を確実に把握するのは非常に難しく、手間がかかりますので、信頼できるパートナーと協力することが有効ではないかと思いますが、このあたりのお話はまた別の機会に。

続く

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